中古マンション　見落としがちな点

中古マンションを購入する際に、わたくしがお客様と一緒に検討するなら

「事前に分かった上で購入した方が良い」

と思うポイントをご紹介したいと思います(^^)

交通量の多い大通りに面している

交通量の多い大通りなどに面している場合、排気ガスや粉じんの影響がある場合があります。

バルコニー（主要な開口部）が大通りに面していると、バルコニーが粉じんですぐに汚れたり、洗濯物に排気ガスっぽい臭いがついて悩まされたり、

因果関係を明らかにするのは難しいですが家族がぜんそく気味になったり、というお話を聞いたことがあります。

音が気になるというお話もよく聞きます。

海から近い

潮風はサビの原因になります。

給湯器、物干しざお、自転車などなどサビやすいです。

最上階は暑い

見晴らし眺望は良いですよね。

最近ではスペースシャトルの機体に使われるような「遮熱塗料」と言って、断熱効果のある塗料が使用される話も聞きます。

太陽のエネルギーは偉大で、一般的には夏の最上階は暑いです。

エアコンの電気代もよけいにかかります。

最近は電気代も上がってきているので家計にも響きます(*_*)

総戸数

総戸数の少ないマンションは、気になります。

総戸数が少ないという事は、将来、大きな改修や、建て替えなどの事案が発生した場合、その費用総額を少ない総戸数で割って負担しなければならなくなります。

なにか大きな出費があった場合、各戸の負担額はお高くなりがちです。

総戸数の少ないマンションは、各戸が負担する管理費、修繕積立金の月額もお高くなりがちです。

管理費、修繕積立金、駐車場代の総額

住宅ローンを完済しても、毎月負担し続ける必要があります。

ここ最近のインフレで、どこも少しずつ上がってきてますね(>_<)

駐車場の空き状況と規約

総戸数分の駐車区画があるのか？賃貸居住者と所有者居住者の優先順位は？

各戸1台目優先の規約（すでに2台目を契約している方に解約してもらえる？）があるのか？

空き区画が出た場合の規約（抽選？申込順？所有者優先？）

すぐ近くに月極駐車場（徒歩何分？月額？）があるかどうかなど、事前に知っておきたいです。

1階の物件

古いと冬、底冷えがします。

防犯、セキュリティは大丈夫？

騒音・目線・虫・湿気・水害は？

専用庭があっても煙害防止のため、BBQできない規約になっていること多いです。

ルーフバルコニー

月額使用料。煙害防止のため、BBQできない規約になっていること多いです。

エアコンが設置できない部屋

穴をあけると躯体が弱くなるため、エアコン用の穴を外壁にあけられないよう管理規約で決まっている。

消防法のかね合いで、共用廊下などに室外機を設置できない管理規約となっている。

エアコンを設置できない部屋が生じることがあります。

夏の暑さが厳しい中でエアコンが無い部屋は、使いづらいです。

お風呂の追い炊き

福岡のマンションは追い炊き機能ではなく、足し湯という機能がついている物件が多いです。

どうしても追い炊き機能付きが良いとなると、そういう物件を探すか、購入後工事するかになります。

ただ、追い炊き用配管が元々ない物件について、新たに配管工事しようとする際、壁に配管を通す穴を新たにあける必要が出てくる場合があります。

マンションの管理規約によっては壁に穴をあけられない事になっている物件も多く、確認が必要です。

旧耐震基準　耐震基準適合証明書

旧耐震基準の建物かどうかで、住宅ローン控除や不動産取得税の減免などの要件にかかわってきます。

昭和56年5月31日までに建築確認された物件は、旧耐震基準で建築されています。

旧耐震基準の物件は、住宅ローン控除や不動産取得税の減免の対象外になります。

旧耐震基準の建物でも、建築士さんに依頼して耐震基準適合証明書を取得できれば、住宅ローン控除や不動産取得税の減免の対象となります。

旧耐震基準のマンションをご購入される場合は、確認をした方が良いです(^^)/

自主管理

管理会社さんに管理業務を委託しないという方式です。

きちんとした自主管理のマンションであれば、日々の清掃などは外注したり、当番制で分担したり、

修繕の計画や建物のメンテナンスについては設計事務所等と直接取引きを行うという方法を取ります。

全てを管理会社さんへ任せてない分、コストはお安くなりがちです。

理事会役員

もし確認出来るなら、理事会の役員が、輪番制か立候補制か？を聞いておきたいです。

輪番制の場合、数年おきに役がまわってきます。管理会社の言いなりでコストがかさむようなことがないように注意が必要です。

立候補制の場合、熱心で知識の豊富な方が理事になられると管理がうまく行きますが、同じ方が長期にわたって役員を務めることで管理会社との癒着や不正の恐れがあります。

修繕積立金の積立総額

修繕積立金の積立総額が不足していないか？

大規模修繕などの予算が足りず、管理組合名義で借入を行い修繕積立金の積立総額がマイナスになっている管理組合がたまにあります。

マイナス分を補うため、月々の修繕積立金額を見直し、増額していれば心配は少ないですが、

マイナスのまま修繕積立金額の増額をせず、問題を先送りにしているような管理組合はリスクが高いかもしれません。

音の問題

通勤、通学などの利便性はもちろんお考えだと思いますが、すぐ隣に学校があると、チャイムの音やイベント時の放送など音の問題が出てきます。

バス停が目の前にあると、発着時の音が気になったりします。

消防署は出動時はサイレンを鳴らさないように、お気遣いして頂いてるようです。

交通規制

マラソン大会で車が駐車場から出せない。

突然だとビックリします(`･ω･´)

事前に分かれば、離れたコインパーキングに駐車しておくなど対策はできます。

中古マンションご購入の判断材料に、少しでも参考にしていただければ嬉しいです。

わからない点、ご不安な点などございましたら、お気軽にご相談ください(^^)/