新築建売戸建　よく見る特約条項

新築建売住宅を契約する際に、契約書に盛り込まれることがよくある特約条項をご紹介したいと思います。

基本的には現況有姿での売買ですよという特約です。

こういった内容について問題になることが多いので、あらかじめ記載されているんだと思います(`･ω･´)

水はけについて

「宅地内に水たまりができ、排水に時間がかかる場合があることを買主は了承するものとする」というような内容です。

近年の局地的豪雨を背景にした特約ですが、物件によっては駐車場土間コンクリートの勾配がうまく仕上げられておらず、水の流れが悪いので水がたまりがちな物件もあります。

しかし、数日あれば乾きますし、こういった特約があるためご購入後に水はけの悪さがわかっても対応して頂けないことがほとんどです(´；ω；`)ｳｯ…

可能なら、購入前に雨の日の水はけも確認したいですね。

地盤改良工事について

「地中に地盤改良工事が施工されている場合、再建築の際、撤去費用が生じることを買主は了承するものとします」

そのほかにも、「自然石、瓦、旧建物解体時取り残したガラ、地盤改良残存物が残存している可能性があります。買主はそれらの地中埋設物があることを承諾します」

というような特約があります。

周辺環境について

「本物件の周辺に将来建築物が建築、増改築され、周辺環境・日照・眺望・風向きなどに変化・影響が出る場合がある事を買主は承諾します」

「買主は本物件の住環境、近隣環境を十分に確認の上、本契約を締結します。なお、近隣関係については買主自身が解決することを承諾します」

近隣関係？？不安になりますよね。安心してご購入いただけるように頑張ります！私たちまでご相談ください(^^)/

テレビアンテナ、カーテンレール、照明、網戸、シャッターなどについて

「網戸、テレビアンテナ、カーテンレール等は付属いたしません」

ハウスメーカーによって標準設備の有り無しはまちまちですので、確認が必要です。

完成物件の現況有姿となる場合がほとんどです。

設備の有無を確認して、追加工事の予算まで考慮して資金計画いたします。

領収書と振込手数料について

「振込にてお支払いいただいた場合は、その振込用紙をもって領収書に代えさせていただきます。尚、振込手数料は買主負担とさせて頂きます」

ハウスメーカーさんは毎年、何十棟、何百棟と販売されていますので、経費削減のためこのような特約が入っていることが多いです。

契約書に貼る印紙について

「契約書は1通作成とし、原本を乙（買主）、甲（売主）はその写しを保管するものとする。貼付する印紙については乙（買主）の負担とする」

こちらも印紙代の経費削減のための特約ですね。

植栽について

「土地に関して建物を支えることに適していることを確認していますが、植栽等の育成には適していないことがあります。また、緑化や植栽がある場合、種類や場所の指定及び移動、枯れた際の植え替えはいたしかねます」

こちらのような特約もほとんどの契約に入っている項目になります。

プロパンガスの場合

「本物件建物代金には、ガス供給・消費設備は含まれていないため、売主指定のガス供給業者と売買予約及び貸与契約を締結するものとします。売主指定のガス供給会社を利用しない場合、消費設備、供給設備の買取・撤去代金として違約金？？万円をガス供給会社へお支払いいただきます」

プロパンガスの物件の場合、このような特約がよく入っています。

ガス供給会社さんがプロパンガス供給契約を目的に、ガス器具を無料で設置してくれているためです。

オール電化に変更する場合は、上記の違約金と、オール電化の設備工事代金が必要になります。

指定のガス供給会社さんを利用しない場合の違約金は、だいたい10年かけて徐々に減額していき、11年以降は0円になることが多いです。

私がいままで担当した新築建売戸建のご契約では、違約金は15万円～30万円くらいでした(`･ω･´)

分譲価格の見直しについて

「本物件は多棟数の分譲地にあたり、今後、価格の見直しを余儀なくされる場合もあります。万一見直した場合、価格清算はいたしません。買主は何ら異議申し立てはできないものとします」

ハウスメーカーさんは、物件が売れ残ってなかなか成約できないような状況で、販売価格を見直す場合があるため、このような特約が入っています。

価格にこだわり、値下がりするのを待つのか？

ほかの人に買われるくらいなら、少々高かったとしても思い切って購入するのか？

悩ましいですね(*_*)

テレビの受信について

「売主は受信状況、電波障害等については保証いたしません」

アンテナの受信状況が悪い場合、ケーブルテレビの加入が必要になりますが、その際の費用は買主様の自己負担となります。

ご購入前に、ご近所の屋根を見回してテレビアンテナがついているかどうか、大きな障害物がないか、ケーブルテレビのエリアかどうか、一度確認しておくと良いですね。

司法書士、土地家屋調査士について

「各種登記申請は原則として売主の指定する司法書士、土地家屋調査士が行うものとします」

スムーズな手続きのために、このような特約を設けてあることがほとんどです。また、各種登記手続きの費用は買主負担になります。

金融機関によっては抵当権設定を、金融機関指定の司法書士に依頼しなければならない場合がありますが、その場合、所有権移転などは売主指定の司法書士さんが担当し、抵当権設定のみを金融機関の指定司法書士さんが担当する形になります。

現地立ち合いについて

「売買契約からお引渡し迄の間に買主、売主、仲介業者にて現地立ち合いを予定しています」

「立ち合いにより補修が必要な場合、補修方法、仕上がりの程度に関しては売主の判断によるものとすることを買主は了承するものとします」

「尚、引き渡し後に発覚した傷については、補償の対象外となりますのでご了承ください。引き渡し後の補修に関しては有償となります」

このような特約が必ずあり、傷などを見つけて無償で補修してもらえるのは、この現地立ち合いが最後のチャンスになります。

いつも買主様と一緒に、目を皿にして傷をお探ししてます(^^)/

このような内容は、ご契約時に必ずご説明がありますが、

前もって知っておくと、ご契約の段階で突然聞かされるよりも、安心してお話を進めることができるんじゃないかと思います。

ご不明な点などございましたら、私たちまでお気軽にお問い合わせください(^^)/