投資物件の資金計画

当社にて、シティライフ姪浜というオーナチェンジのマンションを現在売り出し中になります。

今回は、オーナーチェンジの投資物件をご購入される際の資金計画についてご紹介させて頂きます(^^)/

参考物件のご紹介

・シティライフ姪浜　501号室　福岡市西区姪の浜6丁目2-6　3LDK　67.93㎡　

　平成12年（2000年）7月築　物件価格2,050万円　表面利回り5.73％

【アットホーム】シティライフ姪浜 501 ３ＬＤＫ[6977182275]福岡市西区の中古マンション｜マンション購入の情報 (athome.co.jp)

表面利回りとは

投資物件の「表面利回り」は物件価格に対して、年間の家賃収入から計算されます。

こちらの物件は現在家賃98,000円/月で賃貸中ですので、年間収入は1,176,000円になります。

物件価格2,050万円に対して1,176,000円の家賃収入ですから、表面利回りは5.73％になります。

ただ、単純に2,050万円投資したら毎年5.73％の金利収入が見込めるかというと、そうはいきません(>_<)

諸経費込み予算総額、収入と経費について

実際は、物件を購入するために他にも様々な諸経費が掛かりますので、お見積り総額は2,050万円より大きくなります。

また、毎月の家賃収入以外に、毎月かかってくる経費がございます( ﾟДﾟ)

仮に、金融機関で購入資金をお借り入れする場合の、諸経費込み総予算額は？？

※上記お見積りの金融機関さんは、西日本シティ銀行さんのオーナーズローンを想定しています。

　他行さんご利用の場合、手数料や、保証料が変わってまいりますので、ご注意ください。

では「毎月かかってくる経費」は、どんなものがあるのでしょうか？

管理費修繕積立金	15,600円
固定資産税（年間98,892円÷12ヶ月）	8,241円
賃貸管理費（毎月のお家賃の5％+消費税）	5,390円
火災保険料（約70,000円÷5年÷12ヶ月）	約1,167円
毎月の経費総額	約30,398円

だんだん数字がはっきりと具体的になってまいりました。

実際の資金計画

資金計画①

予算総額2,210万円のうち、自己資金1,000万円をご準備頂いた場合。

ご予算総額は約22,086,992円ですから、金融機関から約1,210万円お借入れして頂く形になります。

西日本シティ銀行オーナーズローン　変動金利1.8％　20年返済　お借入金額1,210万円　月々返済額60,072円

家賃98,000円-融資返済60,072円-毎月の経費30,398円＝7,530円/月

毎月、少しずつ収入がある形にするには、自己資金1,000万円くらい必要になります。

資金計画②

自己資金650万円ご準備頂いた場合。

お変動金利1.8％　20年返済　借入金額1,560万円　月々返済額77,448円

家賃98,000円-融資返済77,448円-経費30,398円＝－9,846円/月

毎月少しづつ赤字（持ち出し）がございます。

金融機関の審査次第ですが返済期間を35年とかに設定できるのであれば、毎月6万円返済で1,870万円借入可能ですので、自己資金340万円くらいで月々プラスになります。

物件価格の半分を超える十分な自己資金がある場合、安定した収入を確保するうえで大きく問題になることは少ないです(^^)

毎月赤字＝失敗ではありません！

レバレッジを利かせるためローンを組んで投資している場合、毎月赤字（持ち出し）のケースもありますが、

必ずしも「毎月赤字が出ること」＝「失敗」とはなりません。

例えば購入後、数年たった段階で売却し売買差益も含めたトータルの収支がプラスになるケースです。

2,000万円で購入でき、数年内に2,500万円で売却できるようなキャピタルゲインが狙える物件であれば、

毎月の収支が赤字になったとしてもあまり気にする必要はないでしょう。

冒頭でご紹介したシティライフ姪浜ですが、最近の成約事例や近隣類似物件の成約状況から、

いまお住まいの賃借人様が退去されて空室で販売した場合、2,400万円前後で十分に成約可能と思われます＼(^_^)／

是非、ご検討のほど、よろしくお願い申し上げますm(_ _)m